Новости

March 16, 2017

CAPFIELD: В УСЛОВИЯХ ПОСТОЯННО РАСТУЩЕЙ КОНКУРЕНЦИИ УВЕЛИЧИВАЕТСЯ ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЧТО, С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ТОРГОВЦЕВ, МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К СНИЖЕНИЮ ИХ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В условиях постоянно растущей конкуренции увеличивается объем предложений торговой недвижимости, что, с точки зрения торговцев, может привести к снижению их арендной платы, говорит в своем интервью kaubandus.ee Рубен Горнишефф, член правления предприятия Capfield, управляющего торговыми центрами Norde и Lasnamäe Centrum.

«До сих пор мы могли поднимать арендную плату, но я считаю, что в последующие годы они, скорее, не вырастут», – говорит Горнишефф. Он добавил, что в связи со сменой арендаторов в Lasnamäe Centrum с ними заключены договоры на более выгодных условиях.

Горнишефф ясно сказал, что в будущем уровни аренды будут больше зависеть от конкретного центра и его местонахождения, что явно следует из популярности центра. «Можно сказать, что в последующие годы в связи с предполагаемым ростом конкуренции на рынке уровни аренды будут скорректированы и дифференцированы согласно месторасположению и общей ситуации центра».

 

Читайте интервью с Рубеном Горнишеффым, членом правления предприятия Capfield, управляющего торговыми центрами Norde и Lasnamäe Centrum:

Ruben Gornischeff

Почему вы решили после обновления переименовать Norde Centrum в Nautica?

Главная причины в том, что центр полностью обновляется – изменяется и его содержимое, и суть, и оформление, поэтому мы пришли к выводу, что важно сменить и название. Именно для того, чтобы его не связывали со старым центром.

Norde Centrum построен 13-14 лет назад с учетом тогдашних знаний, там не было ничего особенного кроме продуктового магазина. Теперь, когда и город, и покупатели стоят на новом уровне развития, а их потребности возросли, необходимо сделать центр более актуальнымв соответствии с ценностью его местоположения, использовать его позицию в центре города, в порту. Учитывая, что центр находится вблизи крупных автомобильных и пешеходных путей, в самом центре города – сейчас самое время вдохнуть в него новую жизнь.

В росте и заключается наша цель. В центре вырастет доля магазинов одежды и общепита, добавятся возможности для проведения досуга. Мы также привнесем услуги в сфере красоты и здоровья.

Когда мы приступили к планированию расширения, то пришли к выводу, что необходимо использовать особенности и возможности местоположения. Мы быыстро осознали, что тема и архитектура центра черпают свою суть из моря и порта. Разумеется, мы хотели выразить это и в названии. Из разных вариантов мы выбрали Nautica, ведь в этом слове слышно и море, и северная страна.

Что нового и интересного появится в расширяющемся центре Nautica, чего не было раньше?

Сначала стоит упомянуть об архитектурно-дизайнерском решении строящегося нового здания центра, с которым мы долго и плодотворно работали. Я уверен, что оно привлекательное, новаторское и заинтересует посетителей.

Я не могу сказать, что мы сможем использовать там исключительно новейшие технологии, но мы над этим работаем. Мы достигли этапа, когда помимо поиска арендаторов занимаемся и дополнительным содержанием.

Коммуникации и рекламу внутри центра мы стараемся организовать так, чтобы использовать современные цифровые решения. Мы ищем разные возможности для того, чтобы придать центру оригинальности. Анализируем разные решения и пробуем что-нибудь интересное.

Мы стараемся максимально осовременить каждое здание, чтобы побочные расходы наших арендаторов были как можно ниже. Мы ищем энергосберегающие решения, начиная с вентиляции, освещения и всего прочего, что дает возможность следить за расходами и активно управлять процессами.

Мы также ищем дружелюбные к клиентам решения парковки, которые подходили бы центру Таллинна. В торговом центре мы желаем предлагать клиентам все то, что остается вне процесса покупок. У клиента должно быть место, где посидеть, зарядить телефон и бесплатно воспользоваться интернетом. Все занятия, помимо покупок, следует сделать максимально комфортными для человека, чтобы ему захотелось вернуться.

Насколько сильного конкурента вы видите в Porto Franco, который через пару лет откроет двери неподалеку от Nautica?

Поскольку этот проект уже не первый год на рынке, мы, разумеется, в курсе его планирования. Мы размышляли, как он на нас повлияет, и сегодня считаем, что когда этот центр будет достроен, он окажет на нас положительное влияние. Любая дополнительная активность в портовом районе приведет людей и в наш центр. Спервы мы думали, что некоторые арендаторы из-за этого откажутся прийти в наш центр, но больше мы так не считаем.

Если он будет таким, как планируется, то наши центры будут достаточно разными, и места хватит на всех.

В своих центрах вы пользуетесь технологией iBeacon. Как она себя оправдала и как ее приняли клиенты? Какие у вас дальнейшие планы на нее?

Мы пользуемся этой технологией для анализа потребительского поведения в центре, но не для организации кампаний напрямую. Наша цель – лучше узнать своего клиента, центрам это сделать непросто. Это такой способ, который позволяет нам проводить долгосрочный анализ потребительского поведения.

Это современная технология, считывающая через смартфон движение людей, сообщая, как клиент двигается в центре, какие магазины предпочитает, сколько времени проводит в центре. Для нас это инфоканал, которым мы пользуемся в придачу к обычным счетчикам клиентов. Мы планируем и далее пользоваться этой технологией.

В этом есть свою плюсы и минусы. Количество смартфонов меняется, поэтому точные измерения невозможны.

В Lasnamäe Centrum мы узнали, что там очень высока доля постоянных клиентов. Если сравнить с другими центрами, то в наших постоянная клиентура в раз больше. Это отличительный знак локальных торговых центров. Наши клиенты ценят близость и удобство. Наш центр должен стать еще лучше и удобне для местных жителей Ласнамяэ.

Насколько вы готовы пробовать новые технологии, чтобы улучшить покупательские впечатления клиентов?

Будучи владельцем торговой площади, мы можем менять состав арендаторов. Управление центром гораздо шире, чем просто заключение арендных договоров. Большая часть работы проходит вместе с арендаторами – от простого выбора магазинов до тесного и тонкого сотрудничества. Наш приоритет на будущий год – помимо улучшения физического вида центров, заниматься улучшением их содержимого. На сегодня мы больше занимались визуальной стороной. Вместе с арендаторами мы размышляем, как улучшить визуальную сторону магазина, как улучшить вход в магазины и пр. Мы желаем, чтобы центр постоянно жил и обновлялся. Мы очень активно над этим думаем и хотим, чтобы задумались и арендаторы.

Если искать причины того, почему мы выбрали того или иного арендатора, то одной из причин может быть то, что концепция магазина устарела и пререстала привлекать покупателей, из чего, в свою очередь, следует, что он не приносит достаточной прибыли.

В Lasnamäe Centrum мы сознательно пробуем множество разных групп товаров. Там это вполне возможно. Большинство магазинов, которые мы туда привели, успешно работают, но через пару лет пришлось и закрывать магазины именно потому, что некая товарная группа не подходила для этого центра.

Как в центре Capfield вычисляется аренда, фиксированно или согласно обороту магазина, расположенного в центре? Как вы вычисляете, какова справедливая стоимость аренды?

Мы регулярно следим за оборотами арендаторов. В торговле продажи – это основной показатель, важно, какой оборот на квадратный метр получают за год или за месяц. Так мы можем оценить, успешен магазин или нет. Для разных групп товаров сформировались обороты, которые считаются успешными.

Для уровня аренды мы исходим из того, каков средний уровень на рынке. Можем рассказать, что также принимали решения, руководствуясь не получением максимально высокого дохода от аренды, а иными предлагаемыми арендатором ценностями, которые улучшают общий уровень торгового центра или предложение для посетителей. Я верю, что в ближайшее время это распространится еще шире – центры будут принимать решение о выборе арендаторов, исходя из содержания и отводя сумму аренды на второй план.

В большинстве случаев у нас фиксированный уровень аренды, но примерно в трети случаев оговорена исходящая из оборота или дополнительная аренда, если оборот достигнет или превысит определенный уровень. Последний вариант активнее всего используется именно с магазинами одежды и обуви, где проще следить за оборотом.

Насколько выросла стоимость аренды магазинов центра Capfield в 2016 году и насколько вы планируете повысить ее в этом году?

Средний рост аренды портфеля Capfield в 2016 году составил около 3%, но часть индексации была почти 0, потому что в последние годы рост ИПЦ в Эстонии был нулевым или отрицательным (с этим связан рост цен большей части арендных договоров). Доход от аренды Capfield вырос прежде всего в результате активного управления, мы сделали много замен арендаров в наших центрах, что помогло не только улучшить предложение в виде более новых и привлекательных магазинов, но и позволило поднять аренду. Также у нас много договоров, связанных с фиксированным повышением аренды.

Итак, сейчас мы еще смогли повышать стоимость аренды, но я думаю, что в будушем цены больше расти не будут. В Lasnamäe Centrum мы в связи со сменой арендаторов достигли выгодных нам договоренностей. Я вижу, что в условиях растущей конкуренции растет объем предложений, и это может сделать цены на аренду более выгодными для торговцев, прежде всего, во второстепенных местах. В уровне аренды больших и сформировавшихся центров особых изменений не видно. Можно уверенно сказать, что в будущем аренда будет меняться согласно конкретному центру, его местонахождению, что явно вытекает из популярности центра. Можно сказать, что в последующие годы в связи с предполагаемым ростом конкуренции на рынке уровни аренды будут скорректированы и дифференцированы согласно месторасположению и ситуации конкретного центра.

Как по-вашему, нужны ли торговым центрам Эстонии более короткие часы работы?

В этом вопросе мы были гибкими, во многих случаях часы работы центра основаны на работе продуктовых магазинов. В Norde Centrum мы несколько раз корректировали часы работы центра. Например, мы следовали расписанию судов в порту, исходя из чего открывали центр часом раньше. Это решение мы принимали вместе с арендаторами.

Я считаю, что ни один администратор не может диктовать часы рыботы центра, это решение арендаторов. Время открытия должно исходить от арендаторов, а их решение – от потребителей. Если клиенты не ходят в центр по вечерам в 19-20-21, то я не думаю, что кто-то захочет держать магазин открытым в это время.

Постоянно говорят, что под дверями центров стоят очереди арендаторов, а вакантные торговые площади довольно просто заполнить. Какова нынешняя ситуация, учитывая, что в Таллинне очень много торговых площадей в расчете на жителя?

В данный момент я могу сказать, что за дверями стоит очередь. Хотя это понятие очереди требует уточнения. Разумеется, есть арендаторы, готовые сами прийти в центр, а есть и такие, кого хотят заполучить в центр, но они еще не готовы прийти. Это положение всегда различается в зависимости от времени и центра.

У нас сейчас положительная очередь, то есть, за дверью ждут арендаторы, которых мы сами желаем, и мы принимаем свои решения, исходя из этого. В половине, точнее, в большинстве случаев мы сами идем за арендаторами. Это арендаторы, которых хотят заполучить центры, они не стоят в очереди.

Мы рассматриваем все предложения, потенциальное сотрудничество и идеи.

Какие новые магазины появятся в центре Nautica, а какие – в расширяющемся Lasnamäe Centrum?

Мы очень довольны магазинами нового центра Nautica. Мы пару лет работали ради того, чтобы увеличить долю магазинов одежды в новом центре, и хотели найти таких арендаторов, которые еще не представлены в центре города. Критерием выбора было желание, чтобы ассортимент магазинов был интересен тем людям, что приезжают в центр города и хотят получить выбор, отличный от предлагаемого в Viru Keskus и Stockmann. Мы видели, что нет выбора одежды по выгодным и средним ценам – для молодых и т.н. «быстрой» моды. Здесь я хочу отметить, что в новом центре Nautica мы откроем несколько магазинов, совершенно новых для всего нашего рынка.

В Lasnamäe Centrum мы тоже стремимся увеличить долю модных товаров. Там мы на протяжении нескольких лет регулярно беседовали с некоторыми арендаторами, в итоге достигнув договоренностей, прежде всего, по той причине, что общий уровень центра за последние пару лет существенно изменился. Но есть и те, кто еще не готов прийти в наш центр и желает дождаться окончания расширения, когда объем открываемых новых модных магазинов будет больше, а концепция центра еще больше изменится. Причиной может быть и то, что в данный момент мы просто не можем предложить больше помещений. Эти процессы занимают время.

Центр Nautica частично будет двухэтажным, Lasnamäe Centrum после расширения тоже получит второй этаж.

Есть ли у вас планы открыть новый торговый центр? Я слышал, что у вас есть свободный участок на окраине Таллинна. Что вы там планируете?

На выезде с Тартуского шоссе, на границе с Пеэтри у нас есть участок земли, который подходит для торговли, но необязательно для торгового центра. Наша цель – возвести там строительный магазин с крупноформатными торговыми площадями под товары для дома и интерьера. Сегодня мы еще не можем назвать точный срок, когда он будет готов, потому что на рынке строительных магазинов настали интересные времена. Мы следим за рынком и ведем переговоры с потенциальными арендаторами, включая зарубежные предприятия.

Каков торговый центр будущего?

Торговый центр будущего – это, скорее, обширный региональный центр, где в придачу к торговле можно получить все остальное, необходимое для жизни. Начиная с услуг, которые требуются в повседневной жизни – банки, здравоохранение, досуг. Центр – это место, где можно находиться в любое время. С хорошим доступом на общественном транспорте и на машине. Это новое публичное пространство. Я более чем уверен, что в торговом центре человек может найти все необходимое для жизни. Там может быть нотариус, стоматолог, почему бы и не информационный пункт местного самоуправления или иные госучреждения.